Guia per a presidents i juntes
Com canviar d'administrador de finques sense perdre la història de la comunitat
Canviar d'administrador de finques és un acord de la junta de propietaris, i la Llei de propietat horitzontal marca com prendre'l. Aquests són els passos, amb l'article que avala cadascun, i com evitar que el canvi s'emporti per davant les incidències, les actes i els contractes de la teva comunitat.
Per l'equip de Vecinar · Actualitzat el
Es pot canviar d'administrador de finques en qualsevol moment?
Sí. Llevat que els estatuts disposin el contrari, els càrrecs de la comunitat es nomenen per un any, però «els designats podran ser remoguts del seu càrrec abans de l'expiració del mandat per acord de la junta de propietaris, convocada en sessió extraordinària» (art. 13.7).
Passos per canviar d'administrador de finques
Pas 1
Convocar la junta de propietaris
Per fer cessar l'administrador abans que acabi el mandat, la llei demana una junta convocada en sessió extraordinària (art. 13.7). La junta es reuneix quan ho consideri convenient el president o ho demanin la quarta part dels propietaris o un nombre d'ells que representi almenys el 25 % de les quotes (art. 16.1). La convoca el president i, si no ho fa, els promotors de la reunió (art. 16.2). Per a les extraordinàries no hi ha un termini fix: la citació es fa amb l'antelació «que sigui possible perquè pugui arribar a coneixement de tots els interessats» (art. 16.3).
Pas 2
Votar el cessament i el nou nomenament
Nomenar i remoure l'administrador és competència de la junta (art. 14.a). Com que l'art. 17 no hi fixa una majoria especial, s'aplica la regla general de l'art. 17.7: en primera convocatòria, la majoria del total de propietaris que alhora representi la majoria de les quotes; en segona, la majoria dels assistents sempre que representi més de la meitat del valor de les quotes dels presents.
Pas 3
Triar qui ocupa el càrrec
El càrrec el pot exercir qualsevol propietari o una persona física amb qualificació professional suficient i legalment reconeguda (art. 13.6). Si no es nomena ningú per separat, les funcions d'administrador i secretari les exerceix el president (art. 13.5). Llevat que els estatuts diguin una altra cosa, el nomenament és per un any (art. 13.7).
Pas 4
Deixar-ho per escrit a l'acta
Els acords es reflecteixen al llibre d'actes diligenciat pel registrador de la propietat (art. 19.1). L'acta es tanca amb les signatures del president i del secretari en acabar la reunió o dins dels deu dies naturals següents (art. 19.3).
Pas 5
Recuperar la documentació
L'administrador custodia «a disposició dels titulars la documentació de la comunitat» (art. 20.e), i el secretari custodia els llibres d'actes i conserva durant cinc anys les convocatòries, comunicacions, apoderaments i altres documents rellevants de les reunions (art. 19.4). Aquesta documentació és de la comunitat.
El problema: la memòria de la comunitat viu al programa de l'administrador
La documentació és de la comunitat, però a la pràctica sol ser al despatx i al programari de qui l'administra. Quan se'n va, la comunitat depèn del que lliuri i el nou administrador comença de zero.
Que el pròxim canvi no comenci de zero
Amb Vecinar, canviar d'administrador és canviar un accés: la informació és de la comunitat des del primer dia.
- Contracta la comunitat, no l'administrador: la comunitat és la titular del compte.
- L'administrador de finques és un usuari més, amb permisos de gestió. Només el president el convida o li retira l'accés.
- Les incidències de les zones comunes, amb les seves fotos, comentaris i historial, continuen al seu lloc.
- Actes, estatuts, contractes i pressupostos queden organitzats per carpetes i etiquetes.
- El registre de pisos, les zones comunes i les seves reserves no s'han de tornar a muntar.
Preguntes freqüents
Es pot canviar d'administrador de finques en qualsevol moment?
Sí. Llevat que els estatuts diguin una altra cosa, el nomenament és per un any, però la llei permet remoure l'administrador abans que expiri el mandat per acord de la junta de propietaris convocada en sessió extraordinària (art. 13.7 de la Llei de propietat horitzontal).
Quina majoria cal per canviar d'administrador de finques?
La regla general de l'art. 17.7: en primera convocatòria, la majoria del total de propietaris que alhora representi la majoria de les quotes de participació; en segona convocatòria, la majoria dels assistents sempre que representi més de la meitat del valor de les quotes dels presents.
Qui pot convocar la junta per canviar d'administrador?
La convoca el president i, si no ho fa, els promotors de la reunió (art. 16.2). Poden demanar la reunió la quarta part dels propietaris o un nombre d'ells que representi almenys el 25 % de les quotes de participació (art. 16.1).
Qui pot ser administrador d'una comunitat de veïns?
Qualsevol propietari, o una persona física amb qualificació professional suficient i legalment reconeguda per exercir aquestes funcions (art. 13.6). Si no es nomena ningú, les exerceix el president (art. 13.5).
Què passa amb les dades a Vecinar si canviem d'administrador?
Res. A Vecinar la comunitat és la titular del compte i l'administrador és un usuari amb permisos de gestió. El president retira l'accés a l'administrador sortint i convida el nou; incidències, reserves, documents i el registre de pisos continuen on eren.
Quant costa Vecinar?
Es paga per habitatge registrat, amb una subscripció anual de la comunitat: pla Bàsic a 0,15 € per habitatge i mes + IVA (1 GB d'emmagatzematge per habitatge) i pla Plus a 0,20 € per habitatge i mes + IVA (2 GB per habitatge). Tots dos plans inclouen els resums d'incidències amb IA. La primera subscripció inclou 30 dies de prova.
Fonts
Aquesta guia és informativa i no substitueix l'assessorament jurídic. Revisa també els estatuts de la teva comunitat. La Llei de propietat horitzontal (LPH) és la llei estatal: a Catalunya regeix el Llibre cinquè del Codi civil de Catalunya.