Guia per a presidents
Obres a les zones comunes de la comunitat de veïns: qui les aprova i qui les paga
Quines obres no necessiten votació, quines requereixen tres cinquenes parts i quin és el límit del que pot fer cada veí al seu pis, segons la Llei de propietat horitzontal.
Per l'equip de Vecinar · Actualitzat el
Obres obligatòries: sense acord previ de la Junta
Tenen caràcter obligatori i no requereixen acord previ «els treballs i les obres que resultin necessaris per al manteniment adequat i el compliment del deure de conservació de l'immoble i dels seus serveis i instal·lacions comuns», incloses les necessàries per a la seguretat, l'habitabilitat i l'accessibilitat universal (art. 10.1.a). També les imposades per l'Administració (art. 10.1).
Els pisos queden afectes al pagament d'aquestes obres en els mateixos termes que les despeses generals, i els propietaris que endarrereixin injustificadament una ordre de l'autoritat responen individualment de les sancions (art. 10.2). Durant les obres es poden ocupar elements comuns (art. 10.1.c).
Obres de reparació i obres urgents
- La Junta aprova els pressupostos i l'execució de les obres de reparació de la finca, ordinàries o extraordinàries (art. 14.c).
- L'administrador disposa les reparacions i mesures urgents i en dona compte immediat al president o als propietaris (art. 20.c).
Millores i innovacions
- Les innovacions, noves instal·lacions o millores no requerides per a la conservació, habitabilitat, seguretat i accessibilitat requereixen el vot de les tres cinquenes parts de propietaris i quotes (art. 17.4).
- També la construcció de noves plantes, el tancament de terrasses, la modificació dels elements comuns i qualsevol alteració de l'estructura o fàbrica de l'edifici (art. 17.4).
- No es poden fer innovacions que deixin inservible una part de l'edifici per a un propietari sense el seu consentiment exprés (art. 17.4).
- Les obres d'accessibilitat i l'eficiència energètica tenen les seves pròpies majories (art. 17.2): ho veiem a la guia de l'ascensor.
Obres dins del teu pis
El propietari pot modificar els elements arquitectònics, instal·lacions o serveis del seu pis si no menyscaba ni altera la seguretat de l'edifici, la seva estructura general ni la seva configuració o estat exteriors, ni perjudica els drets d'un altre propietari, i n'ha de donar compte prèviament a qui representi la comunitat. A la resta de l'immoble no hi pot fer cap alteració (art. 7.1).
Llicència, declaració responsable o comunicació
La llei de propietat horitzontal decideix qui aprova l'obra; el tràmit urbanístic el decideix cada ajuntament. A les nostres pàgines de comunitats de veïns per província recollim, amb la font oficial, el règim de Madrid, Barcelona, València, Sevilla i Saragossa.
Comença avui
Vecinar recull el que passa abans i després de l'obra.
- Incidències amb fotos i estat (oberta, en curs, resolta) per documentar l'avaria.
- Pressupostos, contractes i actes de l'obra en carpetes.
- Anuncis de talls d'aigua, bastides o sorolls per a tots els veïns.
Preguntes freqüents
Cal votar les obres a les zones comunes?
No, si són necessàries per a la conservació, la seguretat, l'habitabilitat o l'accessibilitat universal: no requereixen acord previ (art. 10.1). Per a reparacions que la Junta ha d'aprovar, la majoria general de l'art. 17.7. Per a millores no exigibles, tres cinquenes parts (art. 17.4).
Es pot negar un veí a pagar una millora?
Un veí dissident no queda obligat a pagar una millora no exigible la quota de la qual superi tres mensualitats ordinàries de despeses comunes, si es va aprovar per tres cinquenes parts (art. 17.4).
Qui decideix una reparació urgent?
L'administrador disposa les reparacions i mesures urgents i en dona compte immediat al president o als propietaris (art. 20.c), i la Junta n'és informada (art. 14.c).
Es pot impugnar l'acord d'una obra?
Un acord contrari a la llei o als estatuts, greument lesiu per a la comunitat o que causi un perjudici greu a un propietari es pot impugnar davant els tribunals; l'acció caduca als tres mesos, o a l'any si és contrari a la llei o als estatuts (art. 18).
Fonts
Aquesta guia és informativa i no substitueix l'assessorament jurídic. Revisa també els estatuts de la teva comunitat. La Llei de propietat horitzontal (LPH) és la llei estatal: a Catalunya regeix el Llibre cinquè del Codi civil de Catalunya.