Guida per presidenti e assemblee
Come cambiare amministratore di condominio senza perdere la storia del condominio
Cambiare amministratore di condominio (administrador de fincas) è una delibera dell'assemblea condominiale, e la Ley de Propiedad Horizontal (LPH, la legge spagnola sulla proprietà orizzontale) stabilisce come adottarla. Ecco i passi, con l'articolo su cui si basa ciascuno, e come evitare che il cambio si porti via le segnalazioni, i verbali e i contratti del tuo condominio.
A cura del team di Vecinar · Aggiornato il
Si può cambiare amministratore di condominio in qualsiasi momento?
Sì. Salvo diversa disposizione dello statuto, le cariche del condominio sono nominate per un anno, ma «i designati potranno essere rimossi dalla carica prima della scadenza del mandato con delibera dell'assemblea condominiale, convocata in sessione straordinaria» (art. 13.7).
I passi per cambiare amministratore di condominio (administrador de fincas)
Passo 1
Convocare l'assemblea condominiale
Per revocare l'amministratore prima della fine del mandato, la legge richiede un'assemblea convocata in sessione straordinaria (art. 13.7). L'assemblea si riunisce quando il presidente lo ritiene opportuno o quando lo chiedono un quarto dei proprietari o un numero di essi che rappresenti almeno il 25% delle quote (art. 16.1). La convoca il presidente e, in sua mancanza, i promotori della riunione (art. 16.2). Per le assemblee straordinarie non c'è un termine fisso: la convocazione si fa con l'anticipo «possibile perché possa giungere a conoscenza di tutti gli interessati» (art. 16.3).
Passo 2
Votare la revoca e la nuova nomina
Nominare e revocare l'amministratore è competenza dell'assemblea (art. 14.a). Poiché l'art. 17 non fissa una maggioranza speciale, si applica la regola generale dell'art. 17.7: in prima convocazione, la maggioranza del totale dei proprietari che rappresenti a sua volta la maggioranza delle quote; in seconda, la maggioranza dei presenti purché rappresenti più della metà del valore delle quote dei presenti.
Passo 3
Scegliere chi ricopre la carica
La carica può essere ricoperta da qualsiasi proprietario o da una persona fisica con qualifica professionale sufficiente e legalmente riconosciuta (art. 13.6). Se non si nomina nessuno separatamente, le funzioni di amministratore e segretario le svolge il presidente (art. 13.5). Salvo diversa disposizione dello statuto, la nomina è per un anno (art. 13.7).
Passo 4
Metterlo per iscritto nel verbale
Le delibere si riportano nel libro dei verbali (libro de actas) vidimato dal Registrador de la Propiedad, il conservatore dei registri immobiliari (art. 19.1). Il verbale si chiude con le firme del presidente e del segretario al termine della riunione o entro i dieci giorni di calendario successivi (art. 19.3).
Passo 5
Recuperare la documentazione
L'amministratore custodisce «a disposizione dei titolari la documentazione del condominio» (art. 20.e), e il segretario custodisce i libri dei verbali e conserva per cinque anni le convocazioni, le comunicazioni, le deleghe e gli altri documenti rilevanti delle riunioni (art. 19.4). Quella documentazione è del condominio.
Il problema: la memoria del condominio vive nel software dell'amministratore
La documentazione è del condominio, ma in pratica di solito si trova nello studio e nel software di chi lo amministra. Quando se ne va, il condominio dipende da ciò che consegna e il nuovo amministratore riparte da zero.
Che il prossimo cambio non riparta da zero
Con Vecinar, cambiare amministratore significa cambiare un accesso: le informazioni sono del condominio fin dal primo giorno.
- Lo sottoscrive il condominio, non l'amministratore: il condominio è il titolare dell'account.
- L'amministratore di condominio è un utente come gli altri, con permessi di gestione. Solo il presidente lo invita o gli toglie l'accesso.
- Le segnalazioni degli spazi comuni, con foto, commenti e cronologia, restano al loro posto.
- Verbali, statuto, contratti e preventivi restano organizzati in cartelle e con etichette.
- Il registro delle unità, gli spazi comuni e le loro prenotazioni non vanno ricreati da capo.
Domande frequenti
Si può cambiare amministratore di condominio in qualsiasi momento?
Sì. Salvo diversa disposizione dello statuto, la nomina è per un anno, ma la legge permette di revocare l'amministratore prima della scadenza del mandato con delibera dell'assemblea condominiale convocata in sessione straordinaria (art. 13.7 della Ley de Propiedad Horizontal).
Quale maggioranza serve per cambiare amministratore di condominio?
La regola generale dell'art. 17.7: in prima convocazione, la maggioranza del totale dei proprietari che rappresenti a sua volta la maggioranza delle quote di partecipazione; in seconda convocazione, la maggioranza dei presenti purché rappresenti più della metà del valore delle quote dei presenti.
Chi può convocare l'assemblea per cambiare amministratore?
La convoca il presidente e, in sua mancanza, i promotori della riunione (art. 16.2). Possono chiedere la riunione un quarto dei proprietari o un numero di essi che rappresenti almeno il 25% delle quote di partecipazione (art. 16.1).
Chi può essere amministratore di un condominio?
Qualsiasi proprietario, o una persona fisica con qualifica professionale sufficiente e legalmente riconosciuta per svolgere quelle funzioni (art. 13.6). Se non si nomina nessuno, le svolge il presidente (art. 13.5).
Cosa succede ai dati su Vecinar se cambiamo amministratore?
Nulla. Su Vecinar il condominio è il titolare dell'account e l'amministratore è un utente con permessi di gestione. Il presidente toglie l'accesso all'amministratore uscente e invita il nuovo; segnalazioni, prenotazioni, documenti e il registro delle unità restano dove erano.
Quanto costa Vecinar?
Si paga per unità abitativa registrata, con un abbonamento annuale del condominio: piano Base a 0,15 € per unità al mese + IVA (1 GB di spazio per unità) e piano Plus a 0,20 € per unità al mese + IVA (2 GB per unità). Entrambi i piani includono i riepiloghi delle segnalazioni con IA. Il primo abbonamento include 30 giorni di prova.
Fonti
Questa guida è solo informativa e non sostituisce una consulenza legale. Controlla anche lo statuto del tuo condominio. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH, la legge spagnola sulla proprietà orizzontale) è legge statale: in Catalogna si applica il Libro quinto del Codice civile della Catalogna.