Obras en zonas comunes de la comunidad de vecinos: quién las aprueba y quién las paga

Tienen carácter obligatorio y no requieren acuerdo previo «los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes», incluidas las necesarias para la seguridad, la habitabilidad y la accesibilidad universal (art. 10.1.a). También las impuestas por la Administración (art. 10.1).

Los pisos quedan afectos al pago de estas obras en los mismos términos que los gastos generales, y los propietarios que demoren injustificadamente una orden de la autoridad responden individualmente de las sanciones (art. 10.2). Durante las obras se pueden ocupar elementos comunes (art. 10.1.c).

• La Junta aprueba los presupuestos y la ejecución de las obras de reparación de la finca, ordinarias o extraordinarias (art. 14.c).
• El administrador dispone las reparaciones y medidas urgentes y da cuenta inmediata al presidente o a los propietarios (art. 20.c).

• Las innovaciones, nuevas instalaciones o mejoras no requeridas para la conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad requieren el voto de las tres quintas partes de propietarios y cuotas (art. 17.4).
• También la construcción de nuevas plantas, el cerramiento de terrazas, la modificación de las cosas comunes y cualquier alteración de la estructura o fábrica del edificio (art. 17.4).
• No se pueden hacer innovaciones que dejen inservible una parte del edificio para un propietario sin su consentimiento expreso (art. 17.4).
• Las obras de accesibilidad y la eficiencia energética tienen sus propias mayorías (art. 17.2): lo vemos en la guía del ascensor.

El propietario puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso si no menoscaba ni altera la seguridad del edificio, su estructura general ni su configuración o estado exteriores, ni perjudica los derechos de otro propietario, y debe dar cuenta previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no puede realizar alteración alguna (art. 7.1).

La ley de propiedad horizontal decide quién aprueba la obra; el trámite urbanístico lo decide cada ayuntamiento. En nuestras páginas de comunidades de vecinos por provincia recogemos, con su fuente oficial, el régimen de Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y Zaragoza.