Guía para xuntas e veciños
Normas de uso das zonas comúns nunha comunidade de veciños
Que din a Lei de propiedade horizontal e o Real Decreto de piscinas sobre o uso das zonas comúns: quen fixa as normas, como se aproban, que pasa se alguén non as cumpre e que información debe ter á vista a piscina da comunidade.
Polo equipo de Vecinar · Actualizado o
Que obriga a cada veciño nas zonas comúns
Cada propietario é copropietario, cos demais, dos elementos e servizos comúns (art. 3.b da Lei de propiedade horizontal). Entre as súas obrigas está «respectar as instalacións xerais da comunidade e demais elementos comúns […] facendo un uso axeitado deles e evitando en todo momento que se causen danos ou desperfectos» (art. 9.1.a).
Estatutos e normas de réxime interior
Os estatutos poden incluír disposicións sobre o uso ou destino do edificio, as súas instalacións e servizos (art. 5). Aprobar ou modificar as súas regras, nos acordos non regulados expresamente no art. 17, require unanimidade (art. 17.6).
As normas de réxime interior serven «para regular os detalles da convivencia e a axeitada utilización dos servizos e cousas comúns», dentro dos límites da lei e os estatutos, e obrigan a todo titular «mentres non sexan modificadas na forma prevista para tomar acordos sobre a administración» (art. 6). Aprobalas correspóndelle á Xunta de propietarios (art. 14.d).
Que pasa se alguén non respecta as normas
Non se permiten no piso nin no resto do inmoble actividades prohibidas nos estatutos, que danen a finca ou que contraveñan as disposicións xerais sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, perigosas ou ilícitas (art. 7.2). O presidente, por iniciativa propia ou de calquera propietario ou ocupante, require o seu cesamento inmediato; se o infractor persiste, pode presentar a acción de cesamento logo da autorización da Xunta (art. 7.2).
Un acordo da Xunta pode impugnarse se é contrario á lei ou aos estatutos, gravemente lesivo para a comunidade en beneficio dalgúns propietarios, ou supón un grave prexuízo para un propietario (art. 18.1). A acción caduca aos tres meses, ou ao ano se o acordo é contrario á lei ou aos estatutos (art. 18.3).
Normas da piscina da comunidade
O Real Decreto 742/2013 clasifica as piscinas de comunidades de propietarios como piscinas de uso privado de tipo 3A (art. 2.3). Deben cumprir, como mínimo, os seus artigos sobre características da piscina, tratamento da auga, produtos químicos, calidade da auga e do aire, situacións de incidencia e parte da información ao público (art. 3.2). A autoridade competente, autonómica ou local, pode esixir o resto do real decreto (arts. 2.11 e 3.2).
Esa información ao público obriga a ter nun lugar accesible e visible, entre outras cousas, «as normas de utilización da piscina e dereitos e deberes para os usuarios dela», se hai ou non socorrista cos teléfonos de emerxencias e centros sanitarios próximos, e as substancias químicas usadas no tratamento (art. 14.d, e e f).
Normas claras, reservas sen discusións
As normas funcionan mellor cando se aplican soas. En Vecinar cada zona común leva as súas propias regras de reserva.
- Cada zona común co seu horario, tramos, aforo e días de antelación.
- Un límite de reservas activas por vivenda, para que ninguén acapare a pista ou a terraza.
- As normas de cada zona, escritas e visibles ao reservar.
- As zonas que non se reservan (un xardín, un corredor) seguen admitindo incidencias.
Preguntas frecuentes
Quen aproba as normas de réxime interior?
A Xunta de propietarios (art. 14.d da Lei de propiedade horizontal). Obrigan a todo titular mentres non se modifiquen na forma prevista para tomar acordos sobre a administración (art. 6).
Pódense cambiar os estatutos por maioría?
Os acordos non regulados expresamente no art. 17 que aproben ou modifiquen regras dos estatutos requiren a unanimidade do total dos propietarios que representen o total das cotas (art. 17.6).
Hai que ter á vista as normas da piscina comunitaria?
Si para as piscinas de comunidades (tipo 3A): o RD 742/2013 esixe poñer á disposición dos usuarios, nun lugar accesible e visible, as normas de utilización da piscina e os dereitos e deberes dos usuarios (art. 14.f, aplicable polo art. 3.2).
Que pode facer a comunidade se un veciño incumpre as normas?
O presidente require a quen realiza actividades prohibidas que cese de inmediato e, se persiste, pode demandalo con autorización da Xunta (art. 7.2).
Como se configuran as reservas en Vecinar?
Cada zona común ten a súa propia política: tramos de reserva, horario, aforo, número máximo de reservas activas por vivenda, días de antelación e unhas normas en texto libre. As reservas contan por vivenda, non por persoa.
Fontes
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (texto consolidado, BOE, actualizado el 05/10/2026)
- Real Decreto 742/2013, de 27 de septiembre, criterios técnico-sanitarios de las piscinas (BOE)
Esta guía é informativa e non substitúe o asesoramento xurídico. Revisa tamén os estatutos da túa comunidade. A Lei de propiedade horizontal (LPH) é a lei estatal: en Cataluña rexe o Libro quinto do Código civil de Cataluña.