Guía para presidentes
Propietarios morosos na comunidade de veciños: como reclamar a débeda
Que di a Lei de propiedade horizontal sobre os veciños que non pagan: o voto na Xunta, as medidas disuasorias e o proceso monitorio, cos modelos de notificación e de certificado da débeda.
Polo equipo de Vecinar · Actualizado o
Que se considera débeda coa comunidade
Os gastos xerais segundo a cota de participación (art. 9.1.e). Os créditos da comunidade polas cotas da parte vencida da anualidade en curso e os tres anos anteriores son preferentes para os efectos do art. 1.923 do Código civil (art. 9.1.e). Os créditos xeran xuros desde que debe facerse o pagamento e non se fai (art. 21.1).
Sen voto na Xunta
Os propietarios que ao comezar a Xunta non estean ao corrente de todas as débedas vencidas, e non as impugnasen xudicialmente nin consignasen xudicial ou notarialmente a suma, «poderán participar nas súas deliberacións aínda que non terán dereito de voto». A acta recolle quen está privado de voto e a súa cota non se conta para as maiorías (art. 15.2). Por iso a convocatoria debe incluír a relación de morosos e advertir da privación do voto (art. 16.2).
Medidas para disuadir a morosidade
A Xunta pode acordar medidas disuasorias, «tales como o establecemento de xuros superiores ao xuro legal ou a privación temporal do uso de servizos ou instalacións», sempre que non sexan abusivas ou desproporcionadas nin afecten á habitabilidade. Non poden ter carácter retroactivo e poden incluírse nos estatutos (art. 21.1).
Como reclamar a débeda: proceso monitorio
Paso 1
Certifica o acordo de liquidación
A Xunta acorda a liquidación da débeda de cada propietario. Quen faga de secretario emite o certificado do acordo, co visto e prace do presidente, co importe debido e o seu desagregado (art. 21.3).
Paso 2
Notifícalle a débeda ao propietario
Hai que acreditar que se lle notificou a débeda ao debedor. De forma subsidiaria pode facerse no taboleiro de anuncios ou nun lugar visible da comunidade durante polo menos tres días (art. 21.3).
Paso 3
Presenta a petición do monitorio
Coa petición inicial pódense reclamar tamén as cotas aprobadas ata a notificación e os gastos e custos da reclamación, que son a cargo do debedor (art. 21.3). Pódese demandar o titular rexistral para a execución sobre o inmoble (art. 21.2).
Paso 4
Embargo preventivo se hai oposición
Se o debedor se opón, a comunidade pode pedir o embargo preventivo de bens suficientes, que o tribunal acorda sen necesidade de caución, aínda que o debedor pode enervalo prestando garantías (art. 21.4).
A reclamación dos gastos de comunidade tamén pode ser obxecto de mediación-conciliación ou arbitraxe (art. 21.6). Os honorarios de avogado e procurador págaos o debedor cos límites do art. 394.3 da Lei de axuizamento civil (art. 21.5).
A lista de morosos e a protección de datos
A AEPD recomenda notificarlle a débeda a cada propietario de forma individual. Explicámolo, cos casos, na guía do grupo de WhatsApp da comunidade.
Modelos descargables
Orientativos: adáptaos aos estatutos da túa comunidade. Os campos entre corchetes énchense a man.
Modelo de notificación de débeda a un propietario moroso
Contido esixido pola lei (art. 21.1 e 21.3 da Lei de propiedade horizontal).
NOTIFICACIÓN DE DÉBEDA COA COMUNIDADE DE PROPIETARIOS
Comunidade de propietarios: [NOME E ENDEREZO DO EDIFICIO]
Destinatario: [PROPIETARIO/A] — Vivenda ou local: [PISO]
Domicilio para os efectos de notificacións: [DOMICILIO COMUNICADO Á COMUNIDADE (art. 9.1.h)]
Notificámoslle que, segundo o acordo de liquidación da débeda adoptado pola Xunta de propietarios o [DATA], consta pendente de pagamento:
[CONCEPTO — PERÍODO — IMPORTE]
[CONCEPTO — PERÍODO — IMPORTE]
Total debido: [IMPORTE] euros.
Os créditos a favor da comunidade xeran xuros desde o momento en que debeu efectuarse o pagamento e este non se fixo efectivo (art. 21.1). [XUROS ACORDADOS POLA XUNTA, se os houber.]
Requirímoslle que aboe a cantidade indicada en [CONTA / FORMA DE PAGAMENTO] antes do [DATA].
De non se atender este requirimento, a comunidade poderá reclamar a débeda polo proceso monitorio especial para comunidades de propietarios (art. 21.2).
En [LOCALIDADE], a [DATA].
Visto e prace O/A Presidente/a: [NOME E SINATURA]
O/A Secretario/a: [NOME E SINATURA]
Conserve a proba da notificación: a reclamación monitoria esixe acreditar que se lle notificou ao debedor (art. 21.3).
Modelo de certificado do acordo de liquidación da débeda
Contido esixido pola lei (art. 21.3 da Lei de propiedade horizontal).
CERTIFICADO DO ACORDO DE LIQUIDACIÓN DA DÉBEDA
D./Dna. [NOME], como [SECRETARIO/A ou SECRETARIO/A-ADMINISTRADOR/A] da comunidade de propietarios [NOME E ENDEREZO DO EDIFICIO],
CERTIFICA:
Que na Xunta de propietarios celebrada o [DATA] se aprobou a liquidación da débeda que mantén coa comunidade [PROPIETARIO/A], titular da vivenda ou local [PISO].
Importe debido: [IMPORTE TOTAL] euros, co seguinte desagregamento:
[CONCEPTO — PERÍODO — IMPORTE]
[CONCEPTO — PERÍODO — IMPORTE]
E para que conste, para os efectos da reclamación polo procedemento monitorio (art. 21.3 da Lei de propiedade horizontal), expido o presente certificado en [LOCALIDADE], a [DATA].
O/A Secretario/a: [NOME E SINATURA]
Visto e prace O/A Presidente/a: [NOME E SINATURA]
Nota: a lei non esixe a sinatura do presidente cando o secretario é un secretario-administrador coa cualificación profesional necesaria e legalmente recoñecida que non vaia intervir profesionalmente na reclamación xudicial da débeda (art. 21.3).
Comeza hoxe
Vecinar non reclama débedas, pero deixa constancia do que se lles comunica aos veciños.
- Anuncios con data para toda a comunidade, sen listas en grupos de WhatsApp.
- Actas e certificados en cartafoles con acceso só para administradores se fai falta.
- Email e teléfono dos veciños visibles só para os administradores.
Preguntas frecuentes
Que se lle pode facer a un veciño moroso?
A Xunta pode acordar medidas como xuros superiores ao xuro legal ou a privación temporal do uso de servizos ou instalacións, sempre que non sexan abusivas nin afecten á habitabilidade, non sexan retroactivas e, se quere, se inclúan nos estatutos (art. 21.1).
Pode votar na Xunta un veciño moroso?
Pode asistir e falar, pero non vota, salvo que impugnase xudicialmente a débeda ou consignase xudicial ou notarialmente o debido (art. 15.2).
Que documentos fan falta para o monitorio?
Un certificado do acordo de liquidación da débeda, emitido polo secretario co visto e prace do presidente, co importe e o seu desagregado, e o documento que acredita que se lle notificou ao debedor (art. 21.3).
Hai modelo de carta de reclamación a un moroso?
Si. Hai dous modelos descargables nesta guía: a notificación da débeda e o certificado do acordo de liquidación. Son orientativos: adáptaos aos estatutos da túa comunidade.
Fontes
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (texto consolidado, BOE, actualizado el 05/10/2026)
- AEPD: preguntas frecuentes sobre comunidades de propietarios
Esta guía é informativa e non substitúe o asesoramento xurídico. Revisa tamén os estatutos da túa comunidade. A Lei de propiedade horizontal (LPH) é a lei estatal: en Cataluña rexe o Libro quinto do Código civil de Cataluña.