Guida per presidenti
Condomini morosi in Spagna: come reclamare il debito
Cosa dice la Ley de Propiedad Horizontal (LPH, la legge spagnola sulla proprietà orizzontale) sui condomini che non pagano: il voto in assemblea, le misure dissuasive e il procedimento monitorio (proceso monitorio), con i modelli di notifica e di certificato del debito.
A cura del team di Vecinar · Aggiornato il
Cosa si considera debito verso il condominio
Le spese generali secondo la quota di partecipazione (art. 9.1.e). I crediti del condominio per le quote della parte scaduta dell'anno in corso e dei tre anni precedenti sono privilegiati ai fini dell'art. 1.923 del Código Civil (il codice civile spagnolo) (art. 9.1.e). I crediti maturano interessi da quando il pagamento è dovuto e non viene effettuato (art. 21.1).
Niente voto in assemblea
I proprietari che all'inizio dell'assemblea non sono in regola con tutti i debiti scaduti, e non li hanno impugnati in giudizio né hanno depositato la somma in sede giudiziale o notarile, «potranno partecipare alle sue deliberazioni ma non avranno diritto di voto». Il verbale riporta chi è privato del voto e la sua quota non si conta per le maggioranze (art. 15.2). Per questo la convocazione deve includere l'elenco dei condomini morosi (morosos) e avvisare della perdita del voto (art. 16.2).
Misure per scoraggiare la morosità
L'assemblea può deliberare misure dissuasive, «come la fissazione di interessi superiori all'interesse legale o la privazione temporanea dell'uso di servizi o impianti», purché non siano abusive o sproporzionate né incidano sull'abitabilità. Non possono avere carattere retroattivo e possono essere inserite nello statuto (art. 21.1).
Come reclamare il debito: il proceso monitorio
Passo 1
Certifica la delibera di liquidazione
L'assemblea delibera la liquidazione del debito di ogni proprietario. Chi svolge le funzioni di segretario rilascia il certificato della delibera, con il visto del presidente, con l'importo dovuto e il suo dettaglio (art. 21.3).
Passo 2
Notifica il debito al proprietario
Bisogna dimostrare di aver notificato il debito al debitore. In via sussidiaria si può fare nella bacheca o in un luogo visibile del condominio per almeno tre giorni (art. 21.3).
Passo 3
Presenta la domanda di monitorio
Con la domanda iniziale si possono reclamare anche le quote approvate fino alla notifica e le spese e i costi del reclamo, che sono a carico del debitore (art. 21.3). Si può citare il titolare iscritto nel registro per l'esecuzione sull'immobile (art. 21.2).
Passo 4
Sequestro conservativo se c'è opposizione
Se il debitore si oppone, il condominio può chiedere il sequestro conservativo di beni sufficienti, che il tribunale dispone senza necessità di cauzione, anche se il debitore può evitarlo prestando garanzie (art. 21.4).
Il reclamo delle spese condominiali può essere oggetto anche di mediazione-conciliazione o arbitrato (art. 21.6). Gli onorari di avvocato e procuratore (procurador) li paga il debitore entro i limiti dell'art. 394.3 della Ley de Enjuiciamiento Civil (il codice di procedura civile spagnolo) (art. 21.5).
L'elenco dei morosi e la protezione dei dati
L'AEPD (l'autorità spagnola per la protezione dei dati) raccomanda di notificare il debito a ogni proprietario individualmente. Lo spieghiamo, con i casi, nella guida sul gruppo WhatsApp del condominio.
Modelli scaricabili
Indicativi: adattali al regolamento del tuo condominio. I campi tra parentesi quadre si compilano a mano.
Modello di notifica di debito a un condomino moroso
Contenuto obbligatorio secondo la legge (art. 21.1 e 21.3 della Ley de Propiedad Horizontal).
NOTIFICA DI DEBITO VERSO IL CONDOMINIO
Condominio: [NOME E INDIRIZZO DELL'EDIFICIO]
Destinatario: [PROPRIETARIO] — Abitazione o locale: [UNITÀ]
Domicilio per le notifiche: [DOMICILIO COMUNICATO AL CONDOMINIO (art. 9.1.h)]
Ti notifichiamo che, in base alla delibera di liquidazione del debito adottata dall'assemblea dei proprietari il [DATA], risulta da pagare:
[VOCE — PERIODO — IMPORTO]
[VOCE — PERIODO — IMPORTO]
Totale dovuto: [IMPORTO] euro.
I crediti a favore del condominio maturano interessi dal momento in cui il pagamento era dovuto e non è stato effettuato (art. 21.1). [INTERESSI DELIBERATI DALL'ASSEMBLEA, se previsti.]
Ti chiediamo di versare l'importo indicato tramite [CONTO / MODALITÀ DI PAGAMENTO] entro il [DATA].
In mancanza di pagamento, il condominio potrà richiedere il debito con il procedimento monitorio speciale per i condomini (proceso monitorio, art. 21.2).
[LOCALITÀ], [DATA].
Visto, il Presidente: [NOME E FIRMA]
Il Segretario: [NOME E FIRMA]
Conserva la prova della notifica: il ricorso monitorio richiede di dimostrare che il debitore è stato notificato (art. 21.3).
Modello di certificato della delibera di liquidazione del debito
Contenuto obbligatorio secondo la legge (art. 21.3 della Ley de Propiedad Horizontal).
CERTIFICATO DELLA DELIBERA DI LIQUIDAZIONE DEL DEBITO
Il/La sottoscritto/a [NOME], in qualità di [SEGRETARIO o SEGRETARIO-AMMINISTRATORE] del condominio [NOME E INDIRIZZO DELL'EDIFICIO],
CERTIFICA:
Che l'assemblea dei proprietari tenuta il [DATA] ha approvato la liquidazione del debito di [PROPRIETARIO], titolare dell'abitazione o locale [UNITÀ], verso il condominio.
Importo dovuto: [IMPORTO TOTALE] euro, così ripartito:
[VOCE — PERIODO — IMPORTO]
[VOCE — PERIODO — IMPORTO]
Si rilascia il presente certificato ai fini del ricorso con procedimento monitorio (art. 21.3 della Ley de Propiedad Horizontal), a [LOCALITÀ], il [DATA].
Il Segretario: [NOME E FIRMA]
Visto, il Presidente: [NOME E FIRMA]
Nota: la legge non richiede la firma del presidente quando il segretario è un segretario-amministratore con la qualifica professionale necessaria e legalmente riconosciuta che non intervenga professionalmente nel ricorso giudiziale per il debito (art. 21.3).
Inizia oggi
Vecinar non reclama debiti, ma lascia traccia di ciò che si comunica ai condomini.
- Avvisi datati per tutto il condominio, senza elenchi nei gruppi WhatsApp.
- Verbali e certificati in cartelle con accesso riservato agli amministratori se serve.
- Email e telefono dei condomini visibili solo agli amministratori.
Domande frequenti
Cosa si può fare con un condomino moroso?
L'assemblea può deliberare misure come interessi superiori all'interesse legale o la privazione temporanea dell'uso di servizi o impianti, purché non siano abusive né incidano sull'abitabilità, non siano retroattive e, se vuole, siano inserite nello statuto (art. 21.1).
Un condomino moroso può votare in assemblea?
Può partecipare e parlare, ma non vota, salvo che abbia impugnato in giudizio il debito o depositato quanto dovuto in sede giudiziale o notarile (art. 15.2).
Quali documenti servono per il monitorio?
Un certificato della delibera di liquidazione del debito, rilasciato dal segretario con il visto del presidente, con l'importo e il suo dettaglio, e il documento che dimostra che è stato notificato al debitore (art. 21.3).
Esiste un modello di lettera di sollecito a un moroso?
Sì. In questa guida ci sono due modelli scaricabili: la notifica del debito e il certificato della delibera di liquidazione. Sono indicativi: adattali allo statuto del tuo condominio.
Fonti
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal (texto consolidado, BOE, actualizado el 05/10/2026)
- AEPD: preguntas frecuentes sobre comunidades de propietarios
Questa guida è solo informativa e non sostituisce una consulenza legale. Controlla anche lo statuto del tuo condominio. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH, la legge spagnola sulla proprietà orizzontale) è legge statale: in Catalogna si applica il Libro quinto del Codice civile della Catalogna.