Quota straordinaria (derrama) nel condominio in Spagna: chi la paga e che maggioranza serve

È obbligo di ogni proprietario «contribuire, secondo la quota di partecipazione fissata nel titolo o quanto specificamente stabilito, alle spese generali per il corretto mantenimento dell'immobile, dei suoi servizi, oneri e responsabilità che non siano individualizzabili» (art. 9.1.e). La quota di partecipazione si esprime in centesimi del valore dell'immobile e serve da modulo per ripartire oneri e benefici (art. 3).

Sono generali le spese non imputabili a una o più abitazioni o locali, e «il mancato utilizzo di un servizio» non esonera dal pagarlo (art. 9.2).

I lavori necessari per conservare l'immobile e i suoi servizi, e quelli di accessibilità universale che la legge dichiara obbligatori, «non richiederanno una delibera preventiva dell'assemblea dei proprietari» (art. 10.1). In tal caso sono a carico dei proprietari, e la delibera dell'assemblea si limita «alla ripartizione della quota straordinaria pertinente e alla determinazione dei termini del suo pagamento» (art. 10.2.a).

• Nessun proprietario può esigere nuovi impianti, servizi o miglioramenti non necessari per l'adeguata conservazione, abitabilità, sicurezza e accessibilità (art. 17.4).
• Se sono approvati con il voto favorevole dei tre quinti dei proprietari che rappresentino i tre quinti delle quote, e la sua quota di installazione supera tre mensilità ordinarie di spese comuni, il dissenziente non è obbligato né si modifica la sua quota (art. 17.4).
• «Le quote straordinarie per il pagamento di miglioramenti realizzati o da realizzare nell'immobile saranno a carico di chi sia proprietario al momento in cui diventano esigibili le somme destinate al pagamento di tali miglioramenti» (art. 17.11).

L'acquirente risponde con lo stesso immobile delle somme dovute al condominio dai precedenti titolari, fino al limite di quelle imputabili alla parte scaduta dell'anno in cui acquista e ai tre anni solari precedenti (art. 9.1.e). Chi vende deve dichiarare di essere in regola o indicare quanto deve, e presentare un certificato dei debiti rilasciato dal segretario, con il visto del presidente, entro un massimo di sette giorni di calendario.

Il condominio deve avere un fondo di riserva (fondo de reserva) per i lavori di conservazione, riparazione e riqualificazione, e per i lavori di accessibilità ed efficienza energetica degli artt. 10.1.b e 17.2. Deve essere dotato di una somma che «in nessun caso potrà essere inferiore al 10 per cento del suo ultimo bilancio preventivo ordinario» (art. 9.1.f).

Il condominio può reclamare le spese comuni, ordinarie o straordinarie, e il fondo di riserva con il procedimento monitorio speciale (proceso monitorio) (art. 21.2). I passi, con i modelli, sono nella nostra guida sui condomini morosi.